Die Rohbaumiete

Von:

Irene Biber

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Die Rohbaumiete ist bei der Miete von Geschäftsräumen heute aus dem Rechtsalltag nicht mehr wegzudenken. Gesetzlich ist sie nicht geregelt und trotz ihrer Bedeutung wird sie in der Literatur stiefmütterlich behandelt. Auch lassen sich nur wenige Entscheide zur Rohbaumiete finden. Sie wird praktisch ausnahmslos punktuell unter dem Aspekt der Vereinbarkeit mit Art. 256 OR und der damit zusammenhängenden Frage des 'zulänglichen Ausgleichs' für eine nicht gebrauchstaugliche Mietsache betrachtet. Die Notwendigkeit einer umfassenden Auseinandersetzung mit der Rohbaumiete ist vor dem Hintergrund ihrer Bedeutung in der Praxis und der Komplexität des Themas ausgewiesen. Die vorliegende Arbeit beruht auf dem Ansatz, dass sich die Parteien bei der Rohbaumiete basierend auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit über den Zustand der Mietsache bei Übergabe ohne Einschränkungen durch den Gesetzgeber frei einigen können. Die Umschreibung des geschuldeten Zustands der Mietsache beschränkt sich für die Übergabe auf die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch. Eine Vorgabe hinsichtlich des Gebrauchs nimmt das Gesetz nicht vor. Es kommt allein den Parteien zu, den Gebrauch und damit den hiezu erforderlichen Ausbauzustand der Mietsache für die Übergabe zu bestimmen. Der Zweck der Rohbaumiete liegt gerade darin, dass der Mieter den Aus- und/oder Umbau nach seinen individuellen Bedürfnissen selbst vornehmen darf. Diese Auffassung führt zu spürbaren Vereinfachungen bei der Behandlung mannigfacher Themen im Zusammenhang mit der Rohbaumiete wie zum Beispiel der Festlegung des Mietzinses, dem Mängelregime, der Unterhaltsregelung oder des Rückgabezustands. Die vorliegende Arbeit versteht sich entsprechend gleichermassen als wissenschaftliche Abhandlung wie auch als Orientierungshilfe für den Praktiker.