Mietrecht

Rechtsskriptum "Bürgerliches Recht - Mietrecht", 2. Auflage mit Stand August 2013: Das schon bisher sprichwörtlich komplizierte österreichische Mietrecht hat in den letzten Jahren durch die von der Rechtsprechung forcierte Beachtung verbraucherschutzrechtlicher Prinzipien eine zusätzliche Komponente erhalten. Mehr denn je ist es schwierig, einen Überblick über mitunter in einem Spannungsverhältnis stehende Rechtsgrundlagen, kasuistisch anmutende Regelungen, divergierende Judikatur zu Einzelfragen und verstreute Lehrmeinungen zu bewahren. Der vorliegende Lernbehelf möge als wertvolle Orientierungshilfe dienen, Verknüpfung von Theorie und Praxis ist den Autoren ein wichtiges Anliegen. Dieses Skriptum liefert einen aktuellen und kompakten Überblick über die wichtigsten mietrechtlichen Regelungen und kann als Lernunterlage für Studierende und Einsteiger, aber auch als Nachschlagewerk für Praktiker verwendet werden. Von den Anwendungsbereichen des MRG über die Mietzinsbestimmungen im Bereich des mietrechtlichen Preisschutzes, den Vorschriften zu Erhaltung und Wartung, den Regelungen über die Nutzungsrechte der Mieter bis hin zu Eintrittskonstellationen, Befristungsbestimmungen und zur Auflösung der Mietverhältnisse unter dem Aspekt des mietrechtlichen Kündigungsschutzes werden die wichtigsten mietrechtlichen Zusammenhänge anschaulich dargestellt und erklärt.

Autorentext
-FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer ist leitender Jurist der online hausverwaltung & immobilientreuhand gmbh in Wien. Er ist überdies Autor zahlreicher Kommentare und Aufsätze für Fachmedien im Wohn- und Immobilienrecht, lehrt an mehreren Universitäten und Fachhochschulen in Österreich, hält bundesweit Vorträge und Seminare und berät den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in seinen interessenpolitischen Aktivitäten. -Prof. Mag. Thomas Malloth ist Gesellschafter der Dr. Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH in Wien. Er ist überdies Vortragender an Universitäten in Wien und Niederösterreich, gerichtlich beeideter Sachverständiger im Immobilienwesen sowie Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Inhalt

Inhaltsverzeichnis Erster Abschnitt: Gesetzliche Grundlagen des Bestandrechts (Kothbauer) 1 ABGB-Bestandrecht 1 MRG-Mietrecht 1 Verbraucherschutz nach KSchG 2 Schutzbestimmungen bei Verwendung von Musterverträgen 3 Zweiter Abschnitt: Anwendungsbereich des MRG (Kothbauer) 5 Vollanwendung des MRG 5 A. Die drei Kriterien für die Anwendung des MRG 5 B. Kriterium 1 Vertragstyp: Miete 5 C. Kriterium 2 Vertragsgegenstand: Räumlichkeiten 5 D. Kriterium 3 Vertragszweck: Nutzung zu Wohn- oder Geschäftszwecken 6 E. Vermutung der Vollanwendung des MRG bei Vorliegen einer Wohn- oder Geschäftsraummiete 6 Vollausnahmen vom MRG 6 A. Vollausnahmetatbestände 6 B. Wesentliche Rechtsfolge einer Vollausnahme vom MRG 8 Teilausnahmen vom MRG 8 A. Teilausnahmetatbestände 8 B. Wesentliche Rechtsfolge einer Teilausnahme vom MRG 10 Dritter Abschnitt: Hauptmiete/Untermiete (Kothbauer) 11 Grundsätzliches 11 Hauptmiete 11 Untermiete 11 Scheinuntermiete 11 Untermietverbote 12 Vierter Abschnitt: Mietzinsbildung (Kothbauer bis einschließlich Kapitel Mietzinsminderung; Malloth bis einschließlich Kapitel Die Hauptmietzinsabrechnung, Kothbauer bis einschließlich Kapitel Kautionen) 13 Grundsätzliches 13 A. Mietrechtliche Mietzinsbeschränkungen nur im Vollanwendungsbereich des MRG 13 B. (Gesamt-)Mietzins 13 Exkurs: Ausstattungskategorien der Wohnungen 14 A. Die vier Ausstattungskategorien 14 B. Urkategorie 15 C. Kategorieausgleich 15 D. Rügeobliegenheit des Mieters bei Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals oder bei Unbrauchbarkeit der Wohnung 15 E. Keine Rügeobliegenheit des Mieters bei einem fehlenden Ausstattungsmerkmal 16 F. Die mietrechtlichen Kategoriebeträge 17 Haupt- und Untermietzins 17 A. Abgrenzung freier Mietzins Mietzins nach MRG 17 B. Abgrenzung förderungsrechtlicher Mietzins Mietzins nach MRG 17 C. Die Mietzinsbeschränkungen des MRG 17 D. Angemessener Hauptmietzins 18 E. Hauptmietzins nach dem Richtwertsystem (= Richtwertmietzins) 19 F. Kategorie D-Hauptmietzins 25 G. Untermietzins 25 Überschreitungen des zulässigen Mietzinses 26 A. Unbefristete Mietverträge 26 B. Befristete Mietverträge 26 Wertsicherung des Mietzinses 26 A. Wertsicherung bei freier Mietzinsbildung 26 B. Wertsicherung im Vollanwendungsbereich des MRG 26 Anhebung des Hauptmietzinses auf den Mindestmietzins bei Altmietverträgen 28 Mietzinsminderung 29 Das Verfahren zur Erhöhung des Hauptmietzinses (§§ 18 ff MRG) (Malloth) 29 A. Das Wesen des Verfahrens zur Erhöhung der Hauptmietzinse 29 B. Die Voraussetzungen eines Verfahrens zur Erhöhung der Hauptmietzinse im Sinne des §§ 18 ff MRG 30 C. Welche Arbeiten können Gegenstand eines Verfahrens nach §§ 18 ff MRG sein? 30 D. Der Antrag im Sinne des § 18 c MRG 30 E. Sonderregelungen für bestimmte Mietzinsvereinbarungen im Verfahren nach §§ 18 ff MRG (§ 18 Abs 5 MRG) 31 F. Der Ablauf eines Verfahrens gemäß § 18 MRG 32 G. Die Berechnung eines Erfordernisses nach §§ 18 ff MRG 35 H. Das Verfahren gemäß § 19 Abs 3 MRG 38 I. Ergänzende Anmerkungen zum Hauptmietzinserhöhungsverfahren 39 Die Hauptmietzinsabrechnung 40 Betriebskosten und öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen (Kothbauer) 41 A. Kostenverteilung 41 B. Betriebskosten 43 C. Öffentliche Abgaben 44 D. Verrechnung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, Legung der Abrechnung 44 E. Kosten für Gemeinschaftsanlagen und Grünanlagen (= besondere Aufwendungen) 46 Einmalzahlungen 47 A. Freie Mietzinsbildung 47 B. Vollanwendungsbereich des MRG 47 C. Kautionen 48 Fünfter Abschnitt: Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters (Malloth) 51 Die Erhaltungspflichten des Vermieters nach § 3 MRG 51 A. Zum Erhaltungsbegriff 51 B. Der Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3 Abs 2 MRG) 52 Nützliche Verbesserungen (§ 4 MRG) 52 Die Verwendungspflicht des Vermieters für Hauptmietzinse 53 Sonderbestimmungen für nützliche Verbesserungen 53 A. Nützliche Verbesserungen im Inneren eines vermieteten Mietgegenstandes 53 B. Einbau eines Behindertenaufzuges 54 C. Nützliche Verbesserungen durch Vereinigung von Wohnungen; Anbotspfl icht (§ 5 MRG) 54 Der Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§ 6 MRG) 55 A. Anträge auf Durchführung unterlassener Erhaltungsarbeiten (§ 6 Abs 1 Z 1 MRG) 55 B. Anträge auf Durchführung energiesparender Maßnahmen sowie Verbesserungen (§ 6 Abs 1 Z 2 MRG) 55 C. Parteien im Verfahren 55 D. Form des Antrages 55 Verfahren 55 Umfang des Benützungsrechtes (§ 8 MRG) 56 A. Das Benützungsrecht des Mieters (§ 8 Abs 1 MRG) 56 B. Duldungspflichten des Mieters (§ 8 Abs 2 MRG) 56 Veränderungen (Verbesserung) des Mietgegenstandes (§ 9 MRG) 58 A. Die privilegierten Verbesserungsarbeiten des § 9 Abs 2 MRG 59 § 10 MRG Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung 59 A. Die grundsätzliche Regelung (§ 10 Abs 1 MRG) 59 B. Was kann Gegenstand eines Ersatzanspruches sein? (§ 10 Abs 3 MRG) 60 C. Die Geltendmachung des Anspruches durch den Mieter (§ 10 Abs 4 Z 1 bis 3 MRG) 60 D. Die Form der Geltendmachung des Anspruches (§ 10 Abs 4 MRG) 60 E. Höhe des Ersatzanspruches 61 F. Zahlungspflichtige (§ 10 Abs 6 MRG) 61 Sechster Abschnitt: Abtretung des Mietrechts und Mietrecht im Todesfall bei Wohnungsmieten (Kothbauer) 63 Abtretung des Mietrechts (Eintritt unter Lebenden) bei Wohnungsmieten 63 A. Voll- und Teilausnahmen vom MRG: Kein gesetzliches Abtretungsrecht 63 B. Vollanwendungsbereich des MRG: Gesetzliches Abtretungsrecht 63 Mietrecht im Todesfall bei Wohnungsmieten 64 A. Tod eines Vertragspartners 64 B. Vollausnahmen vom MRG: Gesetzliches Kündigungsrecht bei Tod des Wohnungsmieters 64 C. Voll- und Teilanwendung des MRG: Mietrecht im Todesfall (Eintritt im Todesfall) bei Wohnungsmieten 64 Mietzinsanhebung nach Abtretung des Mietrechts und beim Mietrecht im Todesfall bei Wohnungsmieten 66 Siebenter Abschnitt: Unternehmensübergang bei Geschäftsraummieten (Kothbauer) 67…