Heizkostenabrechnung für Vermieter und Verwalter - inkl. Arbeitshilfen online

Mit der Energieeinsparverordnung 2014 haben sich die Vorschriften für die Heizkostenabrechnung verändert. Vermieter und Verwalter erfahren in diesem Buch, was sie beachten müssen und wie sie auf Einwendungen des Mieters reagieren können.

Die beiden Autorinnen informieren Sie über alle Bestandteile einer Heizkostenabrechnung, die die neuen Rechtsvorschriften erfüllt. Dazu gehören auch die Geräte, die für die Verbrauchserfassung einzusetzen sind. Das detaillierte Buch hilft Vermietern und Verwaltern, Abrechnungsfehler und Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Inhalte:

• Verbrauchserfassung, Ablesung und Ablesungszeitraum.
• Alles Wissenswerte zu Contracting, zur Rohrwärmeabgabe, zum neuen Mess- und Eichgesetz.
• Umlegbare Heizkosten und andere umlagefähige Kosten.
• Mit Fotos von Messgeräten und reale Muster von Heizkostenabrechnungen.
• Kürzungsrecht des Mieters.

• Alle Infos zur Energieeinsparverordnung 2014.
  Arbeitshilfen online:

• Musterabrechnungen.
• Musterbriefe.
• Mietminderungstabelle mit über 400 aktuellen Gerichtsurteilen.

Autorentext
Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Zusammenfassung

Die beiden Autorinnen informieren Sie über alle Bestandteile einer Heizkostenabrechnung, die die neuen Rechtsvorschriften erfüllt. Dazu gehören auch die Geräte, die für die Verbrauchserfassung einzusetzen sind. Das detaillierte Buch hilft Vermietern und Verwaltern, Abrechnungsfehler und Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Inhalte:

• Verbrauchserfassung, Ablesung und Ablesungszeitraum.
• Alles Wissenswerte zu Contracting, zur Rohrwärmeabgabe, zum neuen Mess- und Eichgesetz.
• Umlegbare Heizkosten und andere umlagefähige Kosten.
• Mit Fotos von Messgeräten und reale Muster von Heizkostenabrechnungen.
• Kürzungsrecht des Mieters.

• Alle Infos zur Energieeinsparverordnung 2014. Arbeitshilfen online:

• Musterabrechnungen.
• Musterbriefe.
• Mietminderungstabelle mit über 400 aktuellen Gerichtsurteilen.

Leseprobe

Umfang der Pflicht zur Verbrauchserfassung

Zweck der HeizKV ist es, dem Nutzer oder Verbraucher vor Augen zu führen, wie hoch sein Energieverbrauch im Hinblick auf die Versorgung mit Wärme und Warmwasser ist. Die HeizKV soll sicherstellen, dass ein Nutzer durch sein Verhalten seinen Energieverbrauch und damit die Kosten beeinflussen kann. Deshalb gibt sie - anders als es bei den übrigen Betriebskosten der Fall ist (§ 556a BGB) - die Aufteilung der Kosten in Grund- und Verbrauchskosten nach einem bestimmten Verhältnis vor (siehe Kapitel 11). Um die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig aufteilen zu können, muss der entsprechende Verbrauch individuell erfasst werden.

Nach § 4 Abs. 1 HeizKV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Nach § 1 Abs. 2 HeizKV gilt dies insbesondere auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Verpflichtung setzt voraus, dass geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen vorhanden sind. § 4 HeizKV regelt daher das Recht, aber auch die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers, Erfassungsgeräte anzubringen. Welche Geräte sich eignen und welche technischen Voraussetzungen sie erfüllen müssen, bestimmt § 5 HeizKV (siehe Kapitel 5).

Duldungspflicht des Nutzers

Damit der Gebäudeeigentümer seiner Pflicht, geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen anzubringen (§ 4 Abs. 2 HeizKV), nachkommen kann, muss der Vermieter die Räume, die einem anderen - in der Regel einem Mieter - überlassen sind, betreten dürfen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, hat der Verordnungsgeber in § 4 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz HeizKV verankert.

Inhalt

Vorwort zur zweiten Auflage

Vorwort zur ersten Auflage

Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

• Sachlicher Anwendungsbereich
• Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer
• Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer

• Preisgebundener Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizKV)
  Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt

• Einzelöfen
• Einfamilienhaus
• Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)

• Ausnahmeregelungen (§ 11 HeizKV)
  Umfang der Pflicht zur Verbrauchserfassung

• Duldungspflicht des Nutzers

• Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 2 HeizKV)
  Anwendung der Heizkostenverordnung auf Wohnungseigentum

• Verhältnis Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer
• Verhältnis Wohnungseigentümer und Nutzer/Mieter

• Die Heizkostenabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
  Was ist bei der Verbrauchserfassung zu beachten?

• Heizpflicht und Temperaturen
• Vorerfassung (§ 5 Abs. 2 HeizKV)
• Duldungspflicht des Nutzers
• Messgeräte
• Austausch veralteter Erfassungsgeräte

• Umlage der Gerätekosten
  Abrechnungszeitraum und Ablesung

• Abrechnungszeitraum
• Ablesung

• Ermittlung des anteiligen Verbrauchs bei Nutzerwechsel
  Umlegbare Heizkosten

• Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
• Kosten des Betriebsstroms
• Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• Wartungskosten
• Kosten der Reinigung der Anlage und des Heizraums
• Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
• Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung
• zur Gebrauchserfassung
• Kosten für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung samt Eichung, Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse

• Sonstige Kosten
  Umlagefähige Kosten der Warmwasseranlage

• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Wassererwärmung
• Messtoleranzen bei Zählern

• Warmwassertemperatur
  Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung

• Arten der Wärmelieferung
• Betriebskosten der Wärmelieferung
• Kostenumlage

• Überblick: die Rechtsprechung
  Ermittlung der Kosten bei verbundenen Anlagen

• Kostentrennung
• Formelabrechnung bei fehlendem Wärmezähler

• Berechnung des Brennstoffverbrauchs zur Wassererwärmung (bei Heizkessel)
  Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel

• Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Heizkosten
• Rohrwärmeabgabe (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV)
• Das Korrekturverfahren nach VDI 2077
• Aufteilung bei unterschiedlichen Nutzergruppen/Vorerfassung
• Aufteilung der Grundkosten
• Aufteilung der Warmwasserkosten (§ 8 HeizKV)

• Änderung des Verteilerschlüssels
  Was ist bei der Abrechnung zu beachten?

• Abrechnungszeitraum
• Abrechnungsfrist
• Ausschlussfrist
• Fristüberschreitung
• Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung
• Korrektur der Abrechnung
• Inhalt der Abrechnung
• Plausibilität
• Fälligkeit
• Verjährung
• Verwirkung

• Einwendungen des Mieters
  Sonderfälle

• Kostenverteilung in Sonderfällen (§ 9a)

• Kostenverteilung bei Nutzerwechsel (§ 9b HeizKV)
  Kürzungsrecht des Mieters

• Voraussetzungen
• Ausschluss des Kürzungsrechts

• Überblick: die Rechtsprechung
  Anhang

  Literaturverzeichnis

  Abkürzungsverzeichnis

  Die Autorinnen

  Stichwortverzeichnis