Autorentext

Stefan Freund, geboren 1983 in Bad Mergentheim, studierte von 2004 bis 2009 Volkswirtschaftslehre an der Julius-Maximilians-Universität in Würzburg mit Abschluss als Diplom-Volkswirt. Von 2011 bis 2017 war er akademischer Mitarbeiter am Lehrstuhl für Räumliche Ökonomik und Mikroökonomik von Prof. Dr. Bernd Woeckener am Institut für Volkswirtschaftslehre und Recht der Universität Stuttgart. Seine Promotion zum Dr. rer. pol. erfolgte im Februar 2018.

Klappentext

Mietspiegel existieren seit den 1970er-Jahren als Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Jahr 2001 wurde vom Gesetzgeber der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, an dessen Erstellung die besonderen Anforderungen der Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze geknüpft sind und der dadurch die Vermutungswirkung erhält, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt und realitätsnah wiederzugeben. Mit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 sind bei der Erstellung der Mietspiegel und der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete neben den bisher zu beachtenden fünf Wohnwertmerkmalen explizit auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit zu berücksichtigen. Die vorliegende Arbeit verfolgt daher die Zielsetzung zu untersuchen, ob und wie energetische Teilmerkmale bisher in qualifizierten Mietspiegeln berücksichtigt werden. Das Herzstück bildet entsprechend die empirische Analyse aller qualifizierten Mietspiegel von Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern hinsichtlich der Ersteller, der Befragungsbasis, der Auswertungsmethode, der Art der Mietpreisdeterminante sowie der Operationalisierung und der Integration der energetischen Teilmerkmale in qualifizierte Mietspiegel. Anhand von Beispielen aus der Praxis wird auf mögliche Gefahren einer doppelten Berücksichtigung des Einflusses einzelner Teilmerkmale auf die Miethöhe hingewiesen. Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse werden Empfehlungen zur Operationalisierung und zur Integration energetischer Teilmerkmale in Mietspiegel sowie zur Datenerhebung abgeleitet.

Inhalt

1. Einleitung 1.1. Problemstellung und Zielsetzung 1.2. Aufbau der Arbeit 2. Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes und des Gutes Mietwohnung 3. Der Mietspiegel 3.1. Rechtliche Grundlagen 3.2. Die ortsübliche Vergleichsmiete 3.3. Einfache und qualifizierte Mietspiegel 3.4. Wohnwertmerkmale 3.5. Anerkannte wissenschaftliche Auswertungsverfahren 4. Energetische Teilmerkmale 4.1. Rechtliche Regelungen bzgl. energetischer Merkmalsausprägungen bei Neubauten und Sanierungen von Bestandsgebäuden 4.2. Energiekennwerte und Energieausweise 4.3. Einzelmerkmale 5. Energetische Teilmerkmale in qualifizierten Mietspiegeln 5.1. Begründung der Notwendigkeit 5.2. Das Vermieter-Mieter-Dilemma und ein möglicher Lösungsansatz zur Aufhebung des Investitionsstaus 5.3. Integration energetischer Teilmerkmale in Mietspiegel 5.4. Bestandsaufnahme und empirische Analyse der Berücksichtigung energetischer Teilmerkmale in qualifizierten Mietspiegeln 6. Best Practice und Inzidenz der Berücksichtigung energetischer Merkmale am Markt 6.1. Best Practice und Empfehlungen zur Operationalisierung und Integration energetischer Merkmale 6.2. Investitionsentscheidung eines Vermieters und Bewertung der energetischen Qualität am Markt 7. Zusammenfassung und Ausblick