FFO, AFFO und FAD als Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilien-AGs

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Marina Winterstein

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Diplomarbeit aus dem Jahr 2011 im Fachbereich BWL - Unternehmensforschung, Operations Research, Note: 1,7, Albert-Ludwigs-Universität Freiburg (Institut für Finanzwirtschaft und Banken), Veranstaltung: Immobilienökonomie, Sprache: Deutsch, Abstract: "Die operativen Erträge (FFO) einschließlich Verkaufsgewinne des 3.Quartals lagen bei 19 Cent/Aktie, davon werden 10 Cent ausgeschüttet."Schreibt die Immobilien Zeitung am 25.11.2010 in einem Artikel über dieGAGFAH. In einer früheren Ausgabe heißt es: "Weder der operativeGewinn (FFO) noch das Eigenkapital werden durch diesen Effektbelastet[...]" über die Alstria. Und: "Für das Gesamtjahr peilt die DeutscheWohnen einen operativen Cashflow (FFO) von[...]" konnte man noch imAugust 2009 lesen. Von wem ist hier die Rede? FF.. was? FFO- inDeutschland noch relativ neu, in den USA längst etabliert. Cash Flow?Ertrag? Oder Gewinn? Und wie heißt dieser "FFO" mit vollem Namen?Wo ist sein Ursprung? Was kann er? Diesen und anderen Fragen wird diefolgende Arbeit auf den Grund gehen.2. ProblemstellungIn den USA und Canada gibt es bereits einen Standard für den FFO undseine Anwendung ist unter REITs verbreitet. In Europa gibt es zwarähnliche Maße, aber keinen einheitlichen Standard. Einige deutscheImmobilien-AGs weisen einen "FFO" aus, jedoch nicht nach einemeinheitlichen Schema. Diese sollen hier auf ihre Tauglichkeit als Kennzahlauch im Hinblick auf ihr amerikanisches Vorbild analysiert werden.Die Arbeit ist wie folgt aufgebaut:In Kapitel 3 werden der FFO, die Idee dahinter und seine einzelnenKomponenten vorgestellt. Weiterhin erfolgt ein Überblick über empirischeBefunde.Was es mit dem FFO in Europa auf sich hat, ist Thema des viertenKapitels. Dabei spielen gewisse Unterschiede zwischen USA und Europaeine Rolle. In diesem Kontext werden im weiteren Verlauf die diversenFFOs deutscher Kosten bilanzierenden und im Anschluss Fair Valuebilanzierenden Bestandshalter untersucht. Das Beispiel eines nicht reinenBestandshalters folgt darauf um schließlich in Kapitel 5 Resümee übereinen vernünftigen zukünftigen Umgang mit dem FFO in Deutschlandbzw. Europa zu ziehen.Im gesamten Verlauf der Arbeit sind zwei Fragen wesentlich:1. Wie ist der (jeweilige) FFO aufgebaut?2. Was kann der (jeweilige) FFO aussagen?