Autorentext

Johannes Promann, *1982 in Hannover. 2002 bis 2007 Studium der Wirtschaftswissenschaften, der Geschichte und der Politik an der Universität Oldenburg und der Turku School of Economics, Finnland. Abschluss als Diplom-Ökonom. 2007 bis 2012 akademischer Mitarbeiter am Lehrstuhl von Prof. Dr. Frank C. Englmann am Institut für VWL und Recht der Universität Stuttgart. 2012 Promotion zum Dr. rer. pol., danach Tätigkeit als Berater für Quantitative Marktanalysen beim GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH in Hamburg.

Klappentext

Mietspiegel werden seit den 1970er Jahren verwendet, um Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum zu begründen. Daneben werden sie für eine Vielzahl weiterer Zwecke herangezogen. Trotz ihrer langjährigen Nutzung und steigenden Verbreitung werden Mietspiegel immer noch weitgehend isoliert voneinander erstellt obwohl eine Standardisierung zu Kostenvorteilen und einer Steigerung der Mietspiegelqualität führen würde. In Mietspiegeln soll die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet werden. Die Wohnungen müssen dazu in Bezug auf fünf Kriterien miteinander vergleichbar sein nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2 BGB). Unter diesen Wohnwertmerkmalen stellt die Lage die komplexeste und am schwierigsten zu handhabende Größe dar. Diese Arbeit setzt sich daher mit einer Standardisierung der Ermittlung der Lage auseinander und greift dazu auf eine breite Literatur zurück, die dem interdisziplinären Charakter des Themas gerecht wird. Der erste Teil bietet einen umfassenden, aktuellen Überblick über die Verbreitung und Charakteristika der Mietspiegel deutscher Großstädte mit besonderem Fokus auf der Lage. Anschließend werden Konzepte aus der Stadtökonomik im Hinblick auf ihre Anwendbarkeit bei der Erstellung von Mietspiegeln diskutiert. Das Herzstück der Arbeit bildet die Entwicklung eines Verfahrens zur Bestimmung der Lagequalität in den Mietspiegeln der deutschen Großstädte, das für Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart kalibriert wird. Hierbei wird auch auf erst seit Kurzem zur Verfügung stehende europäische Lärm- und Landnutzungsdaten zurückgegriffen. Alle zur Erklärung der Lage verwendeten Daten stehen prinzipiell in gleicher oder ähnlicher Form für alle deutschen Großstädte zur Verfügung. Das entwickelte Verfahren kann sowohl für Tabellen- als auch für Regressionsmietspiegel eingesetzt werden und zum Befriedungsanspruch von Mietspiegeln beitragen.

Inhalt

1 Einleitung 2 Mietspiegel 2.1 Begründung der Notwendigkeit 2.2 Einfache versus qualifizierte Mietspiegel 2.3 Tabellen- versus Regressionsmietspiegel 2.4 Wohnwertmerkmale 2.5 Alternativen zur Begründung einer Mieterhöhung 2.6 Weitere Anwendungsmöglichkeiten 2.7 Ökonomische Einordnung von Mietspiegeln und internationaler Vergleich von Mietregulierungen 3 Das Wohnwertmerkmal Lage in Mietspiegeln 3.1 Zusammenhang zwischen Wohnlage und Miethöhe 3.2 Subjektive, objektive und Mietspiegel-Wohnlage 3.3 Zusammenhang zwischen Wohnlage und Bodenrichtwerten 3.4 Teilmerkmale der Wohnlage 3.5 Verortung der Wohnlagequalität 3.6 Weitere Anwendungsmöglichkeiten und Ersteller von Wohnlagebeurteilungen 4 Die Wohnlage in der ökonomischen Modellierung 4.1 Besonderheiten des Mietwohnungsmarkts 4.2 Stilisierte Modelle 4.3 Approximative Modelle 4.4 Implikationen für die Untersuchung 5 Standardisierung der Wohnlageermittlung: Konzeption und Daten 5.1 Problem der Beobachtbarkeit der Lage 5.2 Auswahl der untersuchten Städte 5.3 GIS und Methodik 5.4 Erklärte Größe: Die Wohnlage 5.5 Erklärende Größen 5.6 Zusammenfassung und deskriptive Statistik 6 Standardisierung der Wohnlageermittlung: Modellierung und Auswertung 6.1 Statistische Vorbemerkungen 6.2 Modellierung auf Ebene der einzelnen Städte 6.3 Modellierung auf städteübergreifender Ebene 6.4 Erweiterte Modellvalidierung 6.5 Prognose unter Verwendung der Modellergebnisse 6.6 Vergleichende Diskussion der Modellergebnisse 7 Schlussbetrachtung