Wer den Verkauf der eigenen Immobilie nicht dem Makler überlassen oder die Arbeit des Maklers besser kontrollieren will, findet hier alle notwendigen Informationen. Das Buch deckt die gesamte Bandbreite des Verkaufsprozesses ab - von der Preisfindung über die Verkaufsabwicklung bis zu Steuerfragen. Rechtssichere Muster auf Arbeitshilfen online, Checklisten, Beispiele und praktische Tipps machen den Titel zu einem leicht verständlichen und praktischen Hilfsmittel.

Inhalte:

• Preisfindung und Wertermittlung: Lage und Ausstattung, Nachfrage, Einsatz eines Sachverständigen
• Den Verkaufsprozess vorbereiten: Hausunterlagen, Baupläne, Lageplan, Grundbuchauszüge, Energieausweis
• Die Vermarktung Ihrer Immobilie und das Exposé
• Das Bieterverfahren
• Gut vorbereitet in die Preisverhandlungen
• Das Prozedere bei der Kaufabwicklung: der Notar, Inhalte des Kaufvertrages, Abwicklung des Verkaufs
• Steuern und Finanzen beim Verkauf: die Spekulationsfrist, Verkaufseinschränkungen bei Fördermitteln

Autorentext
Andreas Tietgen ist als Rechtsanwalt in Hannover tätig und hat sich auf Mietrecht sowie Grundstücks- und Immobilienrecht spezialisiert.

Inhalt

Vorwort

Einleitung

Die Analyse der Immobilie

Das Alter der Immobilie

• Das Baujahr

• Historische Gebäude bis 1900

• Gebäude von 1900 bis 1945

• Gebäude von 1945 bis 1960

• Gebäude von 1960 bis 1980

• Nach 1980 errichtete Gebäude Die Lage des Objekts

• Was bedeutet die Lage überhaupt?

• Veränderungen in der Stadt- oder Infrastruktur

• Soziodemografische Prozesse

• Tools zur Lagebewertung der Immobilie Wohnungs- und Grundstücksgröße

• Berechnung der Wohnfläche

• Geländelage des Grundstücks

• Exkurs: Grundstücksverkauf an Bauwillige

• Exkurs: Ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück Erhaltungszustand und Ausstattung

• Bewertung des Erhaltungszustands

• Welche Ausstattungsmerkmale wirken sich positiv aus?

• Soll das Haus vor dem Verkauf noch saniert oder modernisiert werden? Sonderrechte und andere Faktoren, die die Verfügbarkeit der Immobilie einschränken Die Wertermittlungsverfahren Die Preisrecherche in Immobilienportalen Die besten Tools zur Wertermittlung Den richtigen Preis finden Was leisten Gutachter?

Vorbereitung des Verkaufsprozesses

Welche Hausunterlagen benötige ich? Die wichtigsten Unterlagen für die Käufer im Überblick

• Flurkartenauszug

• Grundbuchauszug

• Originale Baupläne/Baubeschreibung/Grundrisse

• Sanierungs-/Modernisierungsnachweise

• Wertgutachten

• Energieausweis

• Heiz- und Nebenkostenabrechnungen

• Schornsteinfegerprotokolle

• Grundsteuerbescheid

• Feuerversicherungsnachweis bzw. Police über Wohngebäudeversicherung

• Kostenvoranschläge

• Handwerkerrechnungen

• Pläne für Ausbaumöglichkeiten Weitere Dokumente bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan

• Gemeinschaftsordnung/Hausordnung (Bestandteil der Teilungserklärung)

• Protokolle der Eigentümerversammlung

• Wohngeldabrechnungen

• Beschlusssammlung

• Stand der Investitionsrücklagen

• Sonstige Unterlagen, die nach dem Verkauf ausgehändigt werden

• Checkliste: Unterlagen beim Verkauf eines Hauses/einer Eigentumswohnung

• Checkliste: Unterlagen beim Grundstücksverkauf Zielgruppe identifizieren

• Welche Zielgruppen gibt es?

• Checkliste: Zielgruppen Worauf muss ich bei der Exposé-Erstellung achten?

• Aufbau des Exposés

• Exposé erstellen und drucken lassen

• Exposés im Internet Wie wichtig sind gute Fotos?

• Innenaufnahmen

• Außenaufnahmen

• Bilder nachbearbeiten

• Hilfe vom Profi: Immobilienfotografen beauftragen

• 360-Grad-Fotos Was bringt Home Staging?

Die Entwicklung und Umsetzung einer Vertriebsstrategie Welche Formen der Vermarktung gibt es?

• Das eigene Umfeld einbinden

• Exposé

• Werbung über Internetportale

• Anzeigen in Printmedien schalten

• Werbung über Social Media

• Die Kontaktaufnahme

• Wie läuft eine Besichtigung ab?

• Das Thema »Schäden« bei der Besichtigung

• Die Preisfrage bei der Besichtigung

• Preisverhandlungen führen und Kauf vereinbaren

• Gut vorbereitet in die Kaufverhandlungen

• Terminfahrplan und weitere Absprachen

• Die Alternative beim Verkauf: das Bieterverfahren

• Ablauf des Bieterverfahrens

• Für welche Immobilie kommt das Verfahren infrage? Der Weg zum notariellen Kaufvertrag Die Rolle des Notars Angaben zu Käufer und Verkäufer und zur Immobilie

• Identifikation von Käufer und Verkäufer

• Genaue Lagebeschreibung der Immobilie

• Beschreibung von Nutzungsart, Lage und Größe

• Der Energieausweis

• Mitverkauf von Zubehör des Grundstücks und Ausstattung des Hauses Wie und wann soll die Kaufpreiszahlung erfolgen? Übliche Regelungen Abweichende Fälligkeit des Kaufpreises

• Erst vermieten, dann verkaufen

• Hauskauf auf Raten

• Verkauf auf Leibrentenbasis Die Übertragung der Immobilie auf den Käufer

• Absicherung des Käufers: Die Auflassungsvormerkung

• Wann soll der Käufer die Immobilie erhalten?

• Wer trägt welche Kosten des Vertrags und seiner Durchführung?

• Regelungen zu den Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen

• Regelungen zur Grunderwerbsteuer

• Salvatorische Klausel: Wenn Vertragsteile unwirksam sind Besonderheiten und Fallstricke

• Vorsicht bei bestehenden Vorkaufsrechten

• Gesetzliche Vorkaufsrechte

• Privatschriftliche Vorkaufsrechte

• Die Kaufpreisfinanzierung und die Eintragung von Grundschulden

• Vereinbarungen über einen vorläufigen Kaufvertrag,

• Absichtserklärung

• Wie werden Schadenersatzansprüche und Rücktrittsrechte vermieden?

• Die Haftung des Maklers

• Die Vereinbarung von Vertragsstrafen

• Die Zahlung der Maklerprovision Die Abwicklung des Kaufvertrags Antrags- und Eintragungsvoraussetzungen

• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

• Löschungsbewilligung eines Kreditgebers

• Löschungsbewilligung sonstiger Berechtigter

• Besonderheit Eigentumswohnung: Das Zustimmungserfordernis

Wann ist der Kaufpreis fällig? Hausverkauf bei laufender Finanzierung Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

• Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren und überprüfen

• Vorfälligkeitsentschädigung: Widerrufsjoker einsetzen

• Wenn der Käufer das Darlehen übernimmt

• Pfandtausch als Alternative Wenn der Käufer nicht zahlt

• Zwangsvollstreckung

• Schadenersatz

• Rücktritt Welche Rolle spielt das Grundbuchamt?

Die steuerliche Behandlung von privaten Verauserungsgeschaften (Spekulationsgewinn)

Verkauf über Makler

• Immobilienmakler und Recht

• Den richtigen Immobilienmakler finden

• Was Makler bei der Zusammenarbeit mit einem Verkäufer erwarten

• Der Vertrag mit dem Immobilienmakler

• Alternative Maklerportale Verkauf von Garagen, Ferienimmobilien und Co Der Garagenverkauf Ferienimmobilien

• Zielgruppen und Werbung

• Ferienimmobilien im Ausland Wichtige Institutionen und Websites Stichwortverzeichnis