Baulandpolitik in Ballungsräumen. Regionale Baulandpreisdifferenzen in Deutschland. Endbericht.

Die Forschungsstudie fragt nach den Einflussfaktoren für die Entwicklung des regionalen Wohnbaulandpreises (Preis für baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau): Warum ist der durchschnittliche Preis für die am Markt umgesetzten Wohnbauflächen in den Regionen jeweils unterschiedlich? Im Mittelpunkt steht die Frage nach den Baulandpreisunterschieden zwischen den Agglomerationsräumen. Die Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte wird mit dem Ziel analysiert, ein Schätzmodell zur Prognose aktueller, flächendeckender Bodenmarktdaten zu entwickeln. Den Untersuchungen liegen zwei verschiedene Modellansätze zugrunde: Im Gleichgewichtsmodell ist die Höhe des Baulandumsatzes mit dem Baulandpreis als Gleichgewicht von Nachfrage und Angebot gekoppelt; das reine Nachfragemodell beschreibt hingegen einen Verkäufermarkt, bei dem sich der Baulandumsatz nach dem Baulandangebot richtet. Die Ergebnisse der Studie dienen der Überprüfung der Wirkkraft des vorhandenen bodenmarktpolitischen Instrumentariums als Beitrag zu einer effizienten Ausgestaltung der Raumordnungs- und Städtebaupolitik des Bundes.

Inhalt
Zusammenfassung der Ergebnisse IV
Abstract IX

1. Ziel der Untersuchung, angewandte Methode und regionale Abgrenzung 1
   1.1 Ziel der Untersuchung 1
   1.2 Angewendete Methode 1
   1.3 Regionale Abgrenzung der Baulandpreise 2
2. Theoretische Grundlagen des Untersuchungsfelds 4
   2.1 Untersuchungsgegenstand: Der Preis von Flächen für den (individuellen) Wohnungsbau 4
   2.2 Besonderheiten des Bodenmarktes 5
   2.3 Grundrenten (Mieten) als Basis der Baulandpreise 6
   2.4 Kommunale Vorschriften 8
   2.5 Siedlungsstruktur 9
   2.6 Ökonomische Determinanten auf der Nachfrageseite 10
   2.7 Angebotsorientierte Determinanten 11
3. Auswahl von Determinanten zur Erklärung der Baulandpreise 13
   3.1 Allgemeine Einflüsse auf den mittleren Baulandpreis in einer Region 14
   3.1.1 Siedlungsstruktur 14
   3.1.2 Topographie 16
   3.1.3 Verkehrsanbindung der Region 17
   3.1.4 Image und Freizeitwert 18
   3.1.5 Baulandumsatz 19
   3.2 Nachfrageseitige Einflüsse auf den mittleren Baulandpreis in einer Region 21
   3.2.1 Bevölkerungsdichte und -veränderung 21
   3.2.2 Altersstruktur der Bevölkerung und deren Sozialstruktur 22
   3.2.3 Arbeitsplatzkonzentration 24
   3.2.4 Pendlerverflechtung zwischen Wohn- und Arbeitsort der Erwerbstätigen 26
   3.2.5 Wanderungsbewegungen zwischen Zentren und deren Umland 27
   3.2.6 Einkommen (allgemeine Kaufkraft) 29
   3.2.7 Wertschöpfung 30
   3.3. Angebotsseitige Einflüsse auf den mittleren Baulandpreis in einer Region 32
   3.3.1 Aufwand zur Mobilisierung von neuen Baulandangeboten 32
   3.3.2 Konkurrierendes Wohnungsangebot (Neubau und Bestand) 32
   3.3.3 Anteil Reserveflächen 33
4. Ökonometrische Modelle zur Erklärung der Baulandpreise auf der Ebene der Raumordnungsregionen 35
   4.1 Vorbemerkung 35
   4.2 Entwicklung und Prüfung von Modellen 36
   4.2.1 Angebots- und Nachfragemodell 36
   4.2.2 Entwicklung eines reinen Nachfragemodells 45
   4.3 Modellergebnisse 49
   4.3.1 Ergebnisse für die 71 Raumordnungsregionen in den alten Bundesländern 49
   4.3.2 Ergebnisse für die 21 Agglomerationsräume in den alten Bundesländern 52
   4.4 Bewertung des Modells 56
5. Ökonometrische Modelle zur Erklärung der Baulandpreise auf der Ebene der Kreise 58
   5.1 Allgemeine Vorbemerkungen 58
   5.2 Entwicklung des Erklärungsmodells flur die Wohnbaulandpreise 58
   5.2.1 Modell für die Kreise in den alten Bundesländern 58
   5.2.2 Modell für die Kreise in den neuen Bundesländern 61
   5.3 Modellergebnisse 63
   5.3.1 Alte Bundesländer 63
   5.3.2 Neue Bundesländer 71
   5.3.3 Gesamte Bundesrepublik 74
   5.4 Bewertung der Modelle 77
6. Modellerweiterung für die Ebene der Gemeinden in ausgewählten Agglomerationsräumen 78
   6.1 Einführung von zusätzlichen Modellkomponenten 78
   6.1.1 Entfernungsabhängige Gewichtung der Einflüsse von Einkommen und
   Arbeitsplatzangebot 78
   6.1.2 Einfluss der lokalen Versorgung mit Infrastruktur 81
   6.2 Modell für die Baulandpreisstruktur der Gemeinden der Agglomerationsräume 82
   6.3 Ergebnisse der Regressionsanalysen 85
   6.4 Bewertung des Modells und Diskussion der Abweichungen zwischen Baulandpreisen und Modellergebnissen 106
   6.4.1 Bewertung des Modells 106
   6.4.2 Gibt es eine regionale Baulandpolitik in den untersuchten Agglomerationsräumen? 111
   6.4.3 Fazit der Untersuchung des Einflusses der regionalen Baulandpolitik auf die Baulandpreise in den Agglomerationsräumen 115
7. Prognose der Preisentwicklung von Bauland auf der Ebene von Landkreisen und kreisfreien Städten 116
   7.1 Vorbemerkung 116
   7.2 Baulandpreisentwicklung auf der Kreisebene 116
   7.3 Modell zur Erklärung der Baulandpreisentwicklung 123
   7.3.1 Aus dem statischen Baulandpreismodell auf Kreisebene abgeleitetes dynamisches Preisentwicklungsmodell 123
   7.3.2 Gründe für das Scheitern des Modellansatzes zur Erklärung der zeitlichen Veränderung von Baulandpreisen mit den Determinanten des statischen Baulandpreismodells 125
   7.3.3 Modell zur Erklärung der unterschiedlichen Baulandpreisentwicklung auf Kreisebene 127
   7.4 Fazit der Untersuchung 130
   Tabellenverz