Projektentwicklungsfonds: Eine kritische Analyse aus Sicht der Projektentwickler, der Fondsinitiatoren und der Investoren

Das Hauptproblem vieler Projektentwickler liegt darin, dass sie aufgrund der teilweisen chronischen Unterkapitalisierung nicht in der Lage sind, die von den Banken geforderten Eigenkapitalmittel zur Realisierung der Projektentwicklung zu erbringen. Zur Schließung dieser Finanzierungslücke müssen die Banken und die Projektentwickler in Zukunft neue innovative Wege bei der Art und Struktur der Finanzierung gehen. In diesem Zusammenhang haben insbesondere angelsächsisch geprägte, Eigenkapital ersetzende Finanzierungsformen sehr stark an Bedeutung gewonnen. Projektentwicklungsfonds gehören zu diesen neuen Finanzierungsinstrumenten und werden derzeit sowohl hinsichtlich ihrer Marktfähigkeit als auch aufgrund ihres Konzeptes kritisch diskutiert.
Das Ziel der Untersuchung ist es, zunächst die Struktur von Projektentwicklungsfonds zu analysieren und danach zum einen die Chancen von Projektentwicklungsfonds und zum anderen aber auch die Risiken, derer sich die verschiedenen Parteien bewusst sein müssen, kritisch zu beleuchten. Bei der Analyse sollen insbesondere die unterschiedlichen Vor- und Nachteile aus Sicht der Projektentwickler, der Fondsinitiatoren und der Investoren aufgezeigt werden.

Autorentext

Dipl. Kfm. Frederic Gros MRICS wurde 1982 in Frankfurt geboren. Sein Studium an der European Business School (Schwerpunkte Immobilienökonomie und Finance & Banking) schloss der Autor im Jahr 2006 mit dem Titel Diplom Kaufmann erfolgreich ab. Bereits während seines Studiums sammelte der Autor umfassende praktische Erfahrungen in der Immobilienbranche. Seit 2006 arbeitete der Autor für einen großen internationalen Investor sowie einen mittelständischen Projektentwickler insbesondere in den Bereichen Finanzierung und Kapitalstrukturierung.

Leseprobe
Textprobe:
Kapitel 2, Grundlagen:
2.1, Immobilien-Projektentwicklung:
2.1.1, Begriffsbestimmung der Immobilien-Projektentwicklung:
In der Immobilienwirtschaft gibt es keine einheitliche Definition oder gesetzliche Regelung für den Begriff der Projektentwicklung. Folglich gibt es bezüglich der Beschreibung der Projektentwicklung sehr unterschiedliche Ausführungen und Meinungen. Dieses Buch basiert auf der Definition nach Diederichs, welche sich auf die Produktionsfaktoren des Projektentwicklungsprozesses konzentriert und im deutschsprachigen Raum mehrheitlich verwendet wird und anerkannt ist. Sie lautet wie folgt: Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatz-schaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.
Grundsätzlich können drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung unterschieden werden. Der in der Praxis häufigste Ausgangspunkt einer Projektentwicklung ist ein bereits vorhandenes Grundstück, für das der Eigentümer eine höherwertige Nutzung anstrebt. Zweitens kann eine Projektidee oder ein konkreter Nutzerbedarf eine Projektentwicklung auslösen. In diesem Fall sucht der Projektentwickler nach dem passen-den Standort zur Realisierung der Projektentwicklung. Drittens kann das von Investoren nach einer geeigneten Investition suchende Kapital den Ausgangspunkt einer Projektentwicklung darstellen. Erfüllen in einer solchen Situation die Immobilienobjekte am Markt nicht die hohen Anforderungen der Investoren, so kann das Kapital zur Lösung dieses Problems nur langfristig in neue Projektentwicklungen platziert werden.
Der Einfluss des Faktors Zeit muss bei den drei zuvor beschriebenen Ausgangssituationen der Projektentwicklung stets mit berücksichtigt werden. Theoretisch sind Grund und Boden unverwüstlich und können folglich auf unbegrenzte Zeit Nutzen stiften. Nichtsdestotrotz erfordert der Standort der Immobilie regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls eine Veränderung des Vorhandenen, da sich die gewinnbringendste Nutzung des Grundstücks aufgrund von externen Veränderungen, wie z.B. Bauplanänderungen, ändern kann. Ebenfalls sind Investitionen in Projekte fristiger Natur, und folglich sucht das Kapital im Laufe der Zeit nach neuen Investitionsmöglichkeiten.
2.1.2, Phasen der Immobilien-Projektentwicklung:
Grundsätzlich umfasst der Projektentwicklungsprozess sämtliche Aktivitäten, beginnend mit der Initiierung bis hin zur Baufertigstellung und Nutzungsübergabe. Bezüglich der genauen Abgrenzung und Beschreibung der verschiedenen Phasen einer Projektentwicklung gibt es, wie auch bei der Definition der Projektentwicklung, unter-schiedliche Auffassungen. So werden beispielsweise nach Miles/Berens/Weiss (2000) acht verschiedene Phasen im Projektentwicklungsprozess unterschieden. Demgegen-über unterscheidet Schnermann (1991) lediglich zwei Phasen, die Erarbeitung einer Projektstudie und die Vorbereitung der Projektrealisierung . Seiner Meinung nach beginnt die Projektentwicklung mit einer Projektidee und endet mit der Baufreigabe. Dieses Buch liegt das Phasenmodell von Bone-Winkel, das im Folgenden näher erläutert wird, zugrunde.
Basierend auf dem Phasenmodell der School for Advanced Urban Studies der Universi-ty of Bristol (SAUS) erarbeitete Bone-Winkel ein Modell, das ursprünglich aus den folgenden Hauptphasen bestand: der Projektinitiierung, der Projektkonzeption, der Projektkonkretisierung und dem Projektmanagement. Diesem Projektentwicklungsprozess schließt sich das Facilities Management an, welches das ganzheitliche Betreiben des Gebäudes und der Anlagen beinhaltet. Später wurde dieses Modell um eine fünfte Phase erweitert. Der gesamte Projektentwicklungsprozess inklusive des Facilities Management wird in diesem Modell während des gesamte