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Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand: Risiken und Erfolgsfaktoren

  • Kartonierter Einband
  • 184 Seiten
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Beschreibung

Mit der Weiterentwicklung von Informations- und Kommunikationstechnologien wird eine Modifikation der Arbeitswelten erwartet. Viele der nicht mehr effizient genutzten Immobilien eignen sich für eine Nutzung durch mittelständische Unternehmen und erfüllen die Voraussetzungen, um auf zukünftige Herausforderungen zu reagieren. Die neue Asset-Klasse Unternehmensimmobilien birgt ein großes Potenzial, das bisher nicht hinreichend erkannt wurde. In theoretischer Hinsicht leistet die Studie einen Beitrag zum Verständnis des Begriffs Unternehmensimmobilie. Vor diesem Hintergrund werden sowohl die Bedeutung als auch die Gründe für den bisher in Deutschland geringen Stellenwert als Investmentalternative in der Immobilienwirtschaft herausgestellt. Die Zielsetzung der Studie ist die Identifizierung und Gegenüberstellung von Risiken sowie Erfolgsfaktoren für eine wettbewerbsfähige Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand. Als Grundlage der Ergebnisse dienen insbesondere Aussagen interviewter Experten. Abschließend werden die Erkenntnisse anhand der Fallstudie "Carlswerk" konkretisiert und in praxisorientierte Handlungsoptionen für eine strategische Projektentwicklung konkludiert.

Leseprobe
Textprobe: Kapitel 3.2 Bewertung der Besonderheiten hinsichtlich des Bestandsobjekts: Bevor ein Investor sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidet, werden im Zuge der technischen Due-Diligence detaillierte Analysen erstellt. Das Gebäude wird u. a. in Hinblick auf die Nutzung bezüglich der Gebäudesubstanz und Technik, der Funktionalität, Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, der gestalterischen Qualität und der Schadstoffbelastung untersucht und bewertet. Aufbauend auf die Ergebnisse der Analysen werden Maßnahmen zum Werterhalt oder zur Wertsteigerung entwickelt und in die Rentabilitätsberechnung einbezogen. 3.2.1 Gebäudesubstanz und technische Qualität Risiko: Gerade Projektentwicklungen im Bestand sind aufgrund von einem nicht den aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand dem Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz ausgesetzt, die ggf. die Neunutzungsmöglichkeiten in den Bestandsgebäuden einschränkt. Das technische Risiko eines Bestandsobjekts besteht darin, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und der technischen Lebensdauer von bestehenden Bauteilen und Anlagen eine Ungewissheit vorhanden ist. Bezüglich der wirtschaftlichen Lebensdauer ist das Risiko vorhanden, dass sowohl die Mieterträge nicht ausreichen, um die für den Werterhalt des Gebäudes erforderlichen Kosten zu decken als auch keine nachhaltige Ertragssteigerung durch Sanierungs- und Umstrukturierungs- oder Umnutzungsmaßnahmen zu erzielen ist. Wird die Instandhaltung des Gebäudes vernachlässigt, besteht die Gefahr, dass die natürliche Alterung und Abnutzung des Gebäudes soweit fortgeschritten sind, dass die technische Lebensdauer erreicht wird. Im Sinne der Gebäudesubstanz ist u. a. die Widerstandsfähigkeit der verwendeten Baumaterialien gegen innere Einwirkungen (z. B. Brand- und Wasserschäden) und äußere Umwelteinflüsse entscheidend. Einen weiteren Risikofaktor in diesem Zusammenhang stellt außerdem die statische Belastbarkeit dar, die auf die erforderliche Tragfähigkeit der geplanten Nutzung zu überprüfen ist. Die Gebäudesubstanz ist entscheidend für den Grad und den Verlauf der Abnutzung und hat Auswirkungen auf die langfristige Marktfähigkeit der Immobilie. Das Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz steigt umso mehr, je länger ein Unternehmensgelände brach lag oder ein Gebäude leer stand. Zudem kann sich der Zustand der Gebäudesubstanz auf die Investitions- und ggf. Bewirtschaftungskosten sowie unter Umständen als Herausforderung hinsichtlich der Baugenehmigung auswirken. Erfolgsfaktor: Vor einer Investition in ein Bestandsgebäude ist nach der Analyse der vorhandenen Bauqualität der Instandhaltungsrückstau sowie erforderliche Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen. Eine gründliche Analyse ist auch bei "weißen Brachen", also Flächen deren Nutzung in voraussehbarer Zeit aufgegeben wird, durchzuführen. Der Grund liegt in der Vernachlässigung von nachhaltigen Investitionen, wenn das Aufgeben der Immobilie beabsichtigt wird. Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sowie Modernisierungsaufwendungen des Gebäudes tragen dazu bei, den natürlichen Alterungsprozess abzumildern und unterdessen die wirtschaftliche Attraktivität der Immobilie nachhaltig zu erhalten bzw. zu optimieren mit dem Ziel, das Risiko einer nicht marktgerechten Qualität der Gebäudesubstanz zu senken. Projektentwickler vergeben die technische Due-Diligence entweder an Fachexperten, wie z. B. Arcadis oder erarbeiten diese in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den bereits bekannten und voraussichtlich später ausführenden Unternehmen des jeweiligen Gewerks mittels Analysen und Angeboten zu den erforderlichen Leistungen. Die Gebäudesubstanz sowie die Ausstattungsqualität der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) sind im Zuge der technischen Due-Diligence auf Einhaltung der behördlich geforderten Schutzniveaus hinsichtlich des Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schallschut

Produktinformationen

Titel: Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand: Risiken und Erfolgsfaktoren
Autor:
EAN: 9783959351546
ISBN: 978-3-95935-154-6
Format: Kartonierter Einband
Herausgeber: disserta verlag
Genre: Sonstiges
Anzahl Seiten: 184
Gewicht: 296g
Größe: H221mm x B156mm x T15mm
Veröffentlichung: 01.09.2015
Jahr: 2015
Auflage: Erstauflage